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徐成彬 | REITs項目申報推薦,走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化
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REITs項目申報推薦, 走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化 —— 深入理解《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》 中國國際工程咨詢有限公司 徐成彬 發(fā)展是第一要務(wù),改革是根本動力?;A(chǔ)設(shè)施REITs是盤活存量資產(chǎn)促進(jìn)投資發(fā)展的重大舉措,是投融資體制改革的重大創(chuàng)新。自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點40號文發(fā)布以來,歷經(jīng)2020年8月的586號文、2021年7月的958號文和2022年7月的617號文等政策出臺,REITs項目申報推薦工作制度體系在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上不斷完善。2023年3月24日,國家發(fā)展改革委重磅發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發(fā)改投資〔2023〕236號,以下簡稱236號文),這是對REITs試點工作的前期準(zhǔn)備、發(fā)行條件、審核流程、專業(yè)支撐、募投項目、運營管理等要求的系統(tǒng)總結(jié)和再次升華,體現(xiàn)了申報推薦工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理轉(zhuǎn)型,對于進(jìn)一步提升項目申報推薦的質(zhì)量和效率、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行具有重要指導(dǎo)意義。 一、前期培育納入了基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市的必經(jīng)階段 基礎(chǔ)設(shè)施REITs誕生在中國資本市場不足2年,尚處于嬰幼兒期,需要呵護(hù)和引導(dǎo)。同時,基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品發(fā)行相當(dāng)于“并購重組+資產(chǎn)IPO”,涉及眾多管理環(huán)節(jié)和不同利益相關(guān)方,準(zhǔn)入門檻相對較高,加強(qiáng)前期培育對于REITs健康發(fā)展具有重大意義。 (一) 前期培育是基礎(chǔ)設(shè)施REITs必不可少的自我成長階段 1990年12月19日,上海證券交易所正式開市交易,中國股票市場歷經(jīng)30余年的發(fā)展,企業(yè)上市輔導(dǎo)始終是必不可少的強(qiáng)制過程。根據(jù)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》《首次公開發(fā)行股票并上市輔導(dǎo)監(jiān)管規(guī)定》等要求,保薦機(jī)構(gòu)(保薦人)在推薦發(fā)行人首次公開發(fā)行股票上市前,應(yīng)當(dāng)對發(fā)行人進(jìn)行輔導(dǎo),上市輔導(dǎo)期原則上不少于3個月,通常為3至12個月。 公募REITs是資產(chǎn)的上市,資產(chǎn)質(zhì)量始終是基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)健康發(fā)展的生命線。我國REITs一級市場的持續(xù)火爆和二級市場的穩(wěn)健表現(xiàn),根本上源于項目資產(chǎn)質(zhì)量過硬。前期培育本質(zhì)上是底層資產(chǎn)質(zhì)量自我完善提升、直至符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件的過程。 基礎(chǔ)設(shè)施REITs前期培育的主要工作包括梳理篩選資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點問題等,為規(guī)范高效的申報推薦工作奠定基礎(chǔ)。其中:梳理篩選資產(chǎn)是從發(fā)起人(原始權(quán)益人)持有的眾多資產(chǎn)中,遴選適合發(fā)行REITs的資產(chǎn)類型,明確資產(chǎn)范圍,開展資產(chǎn)重組等工作;制定產(chǎn)品方案主要確定基金管理人、ABS管理人、產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)和股債結(jié)構(gòu)等內(nèi)容;完善合規(guī)手續(xù)是通過盡職調(diào)查和部門溝通協(xié)調(diào),補(bǔ)辦缺失的權(quán)證和存在瑕疵的手續(xù),以及請有權(quán)機(jī)構(gòu)依法出具相關(guān)說明函件、確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件等;解決難點問題是依法依規(guī)地解決項目所屬行業(yè)和項目自身存在的個性化難題,如非水可再生能源項目的電價附加資金補(bǔ)助目錄核查情況、國補(bǔ)退坡影響、國補(bǔ)應(yīng)收賬款處置等問題。切實做好項目前期培育,對于加強(qiáng)項目儲備、保障項目合規(guī)、提升資產(chǎn)質(zhì)量、促進(jìn)穩(wěn)健運營、提高推薦效率具有重要意義。 (二) 前期培育是發(fā)起人(原始權(quán)益人)的主動作為過程 《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》提出,對于企業(yè)首次公開發(fā)行股票并上市,保薦人及其保薦代表人應(yīng)當(dāng)遵循勤勉盡責(zé)、誠實守信的原則,認(rèn)真履行審慎核查和輔導(dǎo)義務(wù),并對其所出具的發(fā)行保薦書的真實性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦政策也明確要求,發(fā)起人(原始權(quán)益人)要認(rèn)真學(xué)習(xí)REITs申報推薦要求,提高風(fēng)險甄別和盡職調(diào)查能力,真實、全面、客觀反映項目情況,不得弄虛作假、避重就輕、違規(guī)包裝。 前期培育期限長短,不僅與項目自身的成熟度有關(guān),更與發(fā)起人(原始權(quán)益人)發(fā)揮主觀性的程度有關(guān)。截至目前,還沒有任何基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目在申報推薦伊始就手續(xù)完備、毫無瑕疵。前期培育階段正是完善手續(xù)、修補(bǔ)瑕疵的階段,基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求的項目審批、核準(zhǔn)或備案,以及城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、施工許可等方面的手續(xù)都是法定的基本要求。求人不如求己,對于法定“不可逾越”的證照,發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)自力更生,及早協(xié)調(diào)項目所在地相關(guān)部門補(bǔ)辦缺失的法定權(quán)證、落實資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件等,而不必怨天尤人,更不能將項目合規(guī)性“硬傷”傳遞給投資人。 為了促進(jìn)消費帶動經(jīng)濟(jì)增長,236號文首次將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)。236號文明確提出“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目,保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。在消費基礎(chǔ)設(shè)施項目前期培育階段,項目發(fā)起人(原始權(quán)益人)要重點關(guān)注項目用地性質(zhì),土地使用應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。同時,項目發(fā)起人(原始權(quán)益人)可參考保障性租賃住房REITs的有關(guān)政策,開展消費基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須獨立法人主體,并嚴(yán)格控制募集資金流向。 在前期培育階段,發(fā)起人(原始權(quán)益人)要充分借助基金管理人(ABS管理人)、工程咨詢機(jī)構(gòu)等專業(yè)力量,提升前期工作質(zhì)量和效率。針對個別有重大影響的關(guān)鍵問題,原始權(quán)益人可主動聘請權(quán)威的獨立第三方機(jī)構(gòu)出具專業(yè)意見。例如水力發(fā)電站項目,存在“靠天吃飯”的風(fēng)險,通過第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)出具獨立的流域水量分析報告,利用長周期的歷史水文資料分析逐年發(fā)電量變化情況,有助于更客觀地判斷流域來水趨勢和項目多年平均發(fā)電量。 (三) 前期培育是監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持項目推進(jìn)的提質(zhì)增效過程 前期培育主要對標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件,針對具體項目發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題,主動防范和提前化解項目可能存在的重大風(fēng)險。這不僅有助于提升項目的資產(chǎn)質(zhì)量,避免項目利益相關(guān)方盲目“闖關(guān)”而導(dǎo)致返工,也有助于減輕后續(xù)審核和監(jiān)管的壓力,提高推薦和發(fā)行的效率。 為了積極支持原始權(quán)益人和基金管理人及時解決問題,國家發(fā)展改革委適時邀請富有經(jīng)驗的行業(yè)專家進(jìn)行輔導(dǎo),具體參與輔導(dǎo)的形式靈活多樣,既可以背對背地查看項目初步材料,提交輔導(dǎo)意見或問題清單,也可以參加國家發(fā)展改革委投資司組織的基礎(chǔ)設(shè)施REITs開門辦公會,面對面地交流答疑或者提出修改完善意見。 對于存在質(zhì)疑或有問題的項目,國家發(fā)展改革委根據(jù)需要組織專業(yè)力量開展現(xiàn)場核查,通過現(xiàn)場踏勘、召開座談會、用戶訪談、調(diào)查問卷等形式,獲取第一手資料,形成調(diào)查報告,不僅可以印證項目申報材料的真實性,也有利于進(jìn)一步判斷項目發(fā)行REITs的可行性。 二、規(guī)范透明展現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目申報推薦程序的鮮明特色 基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚屬新鮮的金融創(chuàng)新產(chǎn)品,試點項目的行業(yè)類型、區(qū)域范圍、發(fā)行數(shù)量和市場規(guī)模還很有限,很多領(lǐng)域發(fā)行REITs的關(guān)鍵問題尚在探索研究中,但規(guī)范申報審核程序、明確申報要求和發(fā)行條件、做好項目協(xié)調(diào)服務(wù)和推薦工作,一直是監(jiān)管部門倡導(dǎo)和踐行的目標(biāo)。 (一)基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦流程日趨規(guī)范 2020年出臺的40號文就明確提出,國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會依據(jù)職責(zé)分工,不斷優(yōu)化流程、提高效率,推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作順利開展。經(jīng)過近3年的試點探索和流程優(yōu)化,特別是25單產(chǎn)品成功上市實踐,基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦和審核發(fā)行工作流程日趨規(guī)范,逐步形成了包含前期培育、項目推薦、產(chǎn)品審核和發(fā)行上市的四階段流程,具體工作內(nèi)容參見圖1。 圖1 基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦和審核發(fā)行程序 第一階段(前期培育)和第四階段(發(fā)行上市)的工作主要由原始權(quán)益人、基金管理人主導(dǎo),第二階段(項目推薦)的工作主要是國家發(fā)展改革委主導(dǎo),第三階段(產(chǎn)品審核)的工作主要是中國證監(jiān)會主導(dǎo)。 在前期培育和項目推薦階段,省級發(fā)展改革委要組織發(fā)起人(原始權(quán)益人)等有關(guān)方面選擇優(yōu)質(zhì)項目,納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫,對項目申報材料進(jìn)行初步審核,并出具無異議函或書面支持意見;中央企業(yè)既可將項目申報材料和項目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報送,也可以選擇通過省級發(fā)展改革委報送。根據(jù)“先評估、后決策”的原則,國家發(fā)展改革委對省級發(fā)展改革委正式報送的項目和直接受理的中央企業(yè)項目,委托咨詢評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評估,經(jīng)審核完成后向中國證監(jiān)會正式推薦項目。 (二)項目申報推薦工作時限公開透明 在項目完成前期培育、申報材料符合發(fā)行要求的條件下,236號文對基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報推薦工作提出了嚴(yán)格時限要求,倒逼相關(guān)單位及時“出手”。一是省級發(fā)展改革委初審項目為5個工作日,該期限內(nèi)要么正式受理,要么明確回復(fù)不予受理;國家發(fā)展改革委對中央企業(yè)直報的項目材料進(jìn)行初審也一視同仁,同樣限定5個工作日。二是咨詢評估機(jī)構(gòu)受國家發(fā)展改革委委托,開展項目評估時限一般不超過30個工作日;特殊情況難以完成時,需要書面申請延期。三是從正式受理至推薦項目的總期限不超過3個月,不含補(bǔ)充和修改項目材料的時間。國家發(fā)展改革委公開項目推薦階段相關(guān)環(huán)節(jié)的工作期限,主動加壓和自我約束,促進(jìn)了項目推薦工作透明化,也為接受各方監(jiān)督提供了依據(jù)。 程序公開和標(biāo)準(zhǔn)透明也倒逼項目申報前做足功課。自2020年10月第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報以來,有關(guān)項目申報推薦和審核發(fā)行是摸著石頭過河的過程,有關(guān)項目評估要點逐漸豐富,工作時序不斷優(yōu)化調(diào)整。經(jīng)過2年多的探索,目前項目審核要求和發(fā)行條件已日趨明確,236號文對項目申報材料也提出了更高要求。對于省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)正式報送的項目材料,如果國家發(fā)展改革委受理后但認(rèn)為明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備,項目材料將面臨被“退回”的風(fēng)險,雖然項目理論上還存在重新申報的機(jī)會,但對發(fā)起人(原始權(quán)益人)或基金管理人(ABS管理人)的聲譽可能產(chǎn)生負(fù)面影響。 三、資產(chǎn)分類管理明晰了基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行的關(guān)鍵條件 為更加準(zhǔn)確地反映不同項目的投資收益水平,促進(jìn)投資人對項目收益率做出合理判斷,236號文將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)區(qū)分為經(jīng)營權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類項目,結(jié)合二級市場表現(xiàn),適度降低了最低收益門檻,有利于更多原始權(quán)益人發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。同時,236號文明確了項目管理手續(xù)補(bǔ)辦的原則,有利于更好判斷項目合規(guī)性。 (一)不同類項目收益率:凈現(xiàn)金流分派率3.8%與內(nèi)部收益率5% 自我國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報以來,凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值)一直是衡量各類項目投資收益率的主要指標(biāo),并且統(tǒng)一要求未來3年該指標(biāo)原則上不低于4%,反映了試點初期監(jiān)管機(jī)構(gòu)保護(hù)投資人的初衷。從目前上市的25支基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場的投資收益看,基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)明顯區(qū)分為產(chǎn)權(quán)項目和經(jīng)營權(quán)項目,其收益水平的指標(biāo)分別為凈現(xiàn)金流分派率與內(nèi)部收益率。 產(chǎn)權(quán)項目一般包含土地使用權(quán),包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房等資產(chǎn),其凈現(xiàn)金流分派率可以直接反映各年獲利能力。在目前上市的25單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品中,16單產(chǎn)權(quán)項目二級市場價格普遍上漲,加權(quán)平均漲幅大約26%,目前進(jìn)入二級市場的投資人的平均凈現(xiàn)金流分派率已降至3.5%左右。236號文將該指標(biāo)準(zhǔn)入門檻由4%調(diào)減至3.8%,明顯地高于二級市場的投資收益率,對于投資人仍具有較大的認(rèn)可度和吸引力,也有利于原始權(quán)益人將更多符合條件的產(chǎn)權(quán)項目發(fā)行REITs產(chǎn)品。 經(jīng)營權(quán)項目主要指特許經(jīng)營項目和經(jīng)營收益權(quán)項目,包括高速公路、污水垃圾處理等資產(chǎn),其REITs估值一般不含土地使用權(quán),特別是特許經(jīng)營項目在經(jīng)營期滿時將無償移交,持有期間存在“還本付息”的內(nèi)在需求,其凈現(xiàn)金流分派不僅明顯高于無“還本”訴求的產(chǎn)權(quán)項目,而且其大小與項目自身剩余經(jīng)營年限有關(guān),可比性相對較弱。內(nèi)部收益率(IRR)是資金存續(xù)期的各年凈現(xiàn)值(現(xiàn)金流入扣減現(xiàn)金流出)累計值為零的折現(xiàn)率,反映了經(jīng)營權(quán)REITs項目在剩余年限的總體盈利能力,同時鑒于基礎(chǔ)設(shè)施收益相對穩(wěn)定,IRR更好地反映了基金存續(xù)期內(nèi)的各年獲利能力預(yù)期。受新冠肺炎疫情等因素影響,3單高速公路REITs的二級市場價格仍低于發(fā)行價,目前已上市的9單經(jīng)營權(quán)REITs的內(nèi)部收益率(IRR)平均值為5.5%左右。236號文對經(jīng)營權(quán)項目不再統(tǒng)一規(guī)定最低的凈現(xiàn)金流分派率,規(guī)定首發(fā)REITs項目IRR原則上不低于5%,略低于9單已上市經(jīng)營權(quán)REITs的實際收益率,但明顯高于市場大多數(shù)理財產(chǎn)品收益率,也有利于推動更多經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)進(jìn)入公募REITs市場。 無論是產(chǎn)權(quán)類還是經(jīng)營權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施,項目自身收益是投資回報的主要來源,預(yù)期收益率必須基于項目歷史收益數(shù)據(jù),全面分析可能影響收益率的各項因素。例如,受新冠疫情影響,文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施過去三年的客流和財務(wù)數(shù)據(jù)不能反映其正常經(jīng)營狀況,需要追溯至2019年及以前的相關(guān)數(shù)據(jù)。 目前,我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs一級市場發(fā)行火爆,戰(zhàn)略投資人爭搶REITs發(fā)行份額愈演愈烈,二級市場平均漲幅較高。這一方面反映了我國資本市場存在“資產(chǎn)荒”而REITs資產(chǎn)質(zhì)量總體優(yōu)良的現(xiàn)狀,另一方面也導(dǎo)致大部分一級市場投資人“躺著掙錢”而二級市場投資收益率相對不高,不利于提升二級市場流動率。 從長遠(yuǎn)看,監(jiān)管部門提出基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資收益的最低門檻要求,旨在鼓勵更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與REITs市場,但資產(chǎn)上市后的實際收益率與多種因素有關(guān),可能與申報推薦階段的預(yù)期收益率存在較大偏差,因此投資受益人更多地需要通過獨立的專業(yè)判斷,選擇適合自己的投資標(biāo)的。 (二)保障性租賃住房:首發(fā)評估凈值門檻從10億元降至8億元 保障性租賃住房是重大的民生基礎(chǔ)設(shè)施,很多大城市不僅擁有大量的存量資產(chǎn),也有龐大的建設(shè)規(guī)劃。由于我國保障性租賃住房的政策出臺僅有2年時間,各地納入政策保障的資產(chǎn)規(guī)模還較小。同時,保租房的租金水平顯著低于市場化的長租房,租金上漲幅度和調(diào)整頻率必須遵循有關(guān)規(guī)定或履行法定程序,因此符合REITs發(fā)行要求的保障房資產(chǎn)受到了較大限制。 目前上市的4單保障性租賃住房REITs的發(fā)行規(guī)模均為12億元至13億元,屬于單只REITs估值平均最小的資產(chǎn)類型。236號文將保障性租賃住房首發(fā)當(dāng)期不動產(chǎn)評估凈值降至不低于8億元,將激發(fā)更多地區(qū)將優(yōu)質(zhì)保障房資產(chǎn)投放至公募REITs市場,有利于通過REITs模式盤活存量保障房資產(chǎn),更好地解決新市民、青年人等住房問題。 (三)投資管理合規(guī)性手續(xù):應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ),不能簡單地以函代補(bǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報涉及立項、規(guī)劃、土地、環(huán)評、開工和竣工驗收等投資管理手續(xù),必須依法辦理和管理。236號文再次強(qiáng)調(diào),投資管理手續(xù)合規(guī)性要以項目投資建設(shè)時的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù),重大改擴(kuò)建工程主要依據(jù)改擴(kuò)建時的相關(guān)手續(xù)辦理情況。投資管理手續(xù)缺失或存在瑕疵,是基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目前期培育階段普遍存在的現(xiàn)象,其總體處理原則是應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ),不能簡單地以函代補(bǔ)。 236號文嚴(yán)把投資管理合規(guī)性,分類明確了不同情景下補(bǔ)辦手續(xù)的原則,具體分為三種情景:一是投資建設(shè)時無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)(如2010年以前建設(shè)項目的節(jié)能評估),二是投資建設(shè)時應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消(如建設(shè)用地批準(zhǔn)書)或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)(如劃撥用地的土地預(yù)審意見),三是投資建設(shè)時和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù),分別提出了相應(yīng)的解決問題路徑,為發(fā)起人(原始權(quán)益人)和地方政府相關(guān)部門協(xié)同辦理相關(guān)手續(xù)提供了依據(jù)。 四、資金監(jiān)管和運營責(zé)任突顯了基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的周期管理 盤活存量,帶動增量,促進(jìn)投資良性循環(huán),這是我國發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的初衷。自首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報工作啟動以來,發(fā)行REITs凈回收資金的90%以上都要以資本金形式投入新建項目,236號文強(qiáng)化了資金監(jiān)管和運營責(zé)任,回應(yīng)了募集資金投向多元化和使用年限適當(dāng)延長等訴求,有利于保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs凈回收資金的有效投資。 (一)首次調(diào)整了回收資金用途 236號文提出不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目,不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人(原始權(quán)益人)流動資金等?;厥召Y金的多重用途,為發(fā)起人(原始權(quán)益人)帶來更大的選擇空間,同時仍然保留大多數(shù)凈回收資金必須用于綠地投資,有利于發(fā)揮新增投資的乘數(shù)效應(yīng)。 (二)回收資金3年內(nèi)使用完畢 236號文對凈回收資金的使用進(jìn)度提出了新要求,即2年內(nèi)使用率達(dá)到75%以上,3年內(nèi)全部使用完畢,旨在督促回收資金盡快投入使用;同時,建立了回收資金使用的直報制度,即每季度結(jié)束后5個工作日內(nèi)向國家發(fā)展改革委投資司直接報送回收資金使用情況,便于監(jiān)督檢查,保障回收資金高效發(fā)揮作用。 (三)運營管理責(zé)任更加明確 236號文進(jìn)一步夯實了基金管理人運營管理責(zé)任,要求運營管理機(jī)構(gòu)更加注重項目運營可持續(xù)性。基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資人的主要收益來源于項目自身現(xiàn)金流,項目運營管理能力是投資收益的重要保障,也是實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟(jì)屬性有機(jī)統(tǒng)一的關(guān)鍵所在?;鸸芾砣吮仨毤訌?qiáng)資產(chǎn)的運營質(zhì)量責(zé)任、安全生產(chǎn)責(zé)任、環(huán)境社會責(zé)任等方面管理,及時披露項目運營信息。 此外,236號文延續(xù)2022年的617號文的要求,將基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)項目的實際運營表現(xiàn)與擴(kuò)募資格掛鉤。因此,資產(chǎn)運營管理能力日益成為影響REITs發(fā)展全局的關(guān)鍵因素。 | |||||
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